Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự kết luận định giá khu đất Vinafood 2

Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự kết luận định giá khu đất Vinafood 2

Theo yêu cầu của Cơ quan Cảnh sát Điều tra - Bộ Công an, Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự cấp Thành phố đã có Kết luận định giá tài sản khu đất của Vinafood 2. Kết luận cho thấy, thời điểm tháng 12/2015: Quyền sử dụng đất (thời hạn còn lại 43 năm) là698.994.515.663 đồng; quyền sở hữu công trình xây dựng là 14.524.868.449 đồng; tổng cộng là 713.519.384.162 đồng. 

Trong khi đó, mức giá nhận chuyển nhượng giữa Vinafood 2 và Công ty Việt Hân lên đến 730 tỷ đồng. Ngoài số tiền chính thức này, Công ty Việt Hân phải bỏ thêm hàng trăm tỷ đồng để giải phóng mặt bằng trong tổng số 3.000 m2 đất còn lại chưa được bàn giao.  

Thủ tướng Chính phủ chấp thuận

Năm 2007, Tổng Công ty Lương thực Miền Nam (Vinafood 2) mời gọi rộng rãi trên các phương tiện truyền thông hợp tác đầu tư vào khu đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh (phường Bến Nghé, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh). 

Có ba doanh nghiệp là Công ty Việt Hân, Công ty AA và Ngân hàng Techcombank có văn bản gửi Vinafood 2 xin hợp tác. Tuy nhiên, sau đó hai đối tác là Công ty AA và Ngân hàng Techcombank không chấp thuận tiêu chí của Vinafood 2 đưa ra nên chủ động xin rút khỏi dự án, chỉ có Công ty Việt Hân chấp thuận và đạt tiêu chí do Vinafood 2 đưa ra. 

Trên cơ sở thương thảo đúng pháp luật, ngày 5/2/2015, Hội đồng thành viên Vinafood 2 ban hành Nghị quyết số 01 “thống nhất chủ trương Vinafood 2 liên kết với Công ty Việt Hân thành lập Công ty TNHH hai thành viên thực hiện dự án theo công năng đã được phê duyệt, chuyển chủ đầu tư và chuyển quyền sử dụng đất tại khu đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh. Thành lập Công ty TNHH hai thành viên với vốn điều lệ ban đầu là 800 tỷ đồng” theo tỷ lệ vốn góp là Vinafood 2 bằng 20% (bằng toàn bộ giá trị tài sản trên đất và một phần giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh) và Công ty Việt Hân 80% (bằng tiền đồng Việt Nam).

khu_dat_vinafood 2

Ngày 11/02/2015, Vinafood 2 có Văn bản số 29/TCT gửi Bộ NN&PTNT cho biết “đã lựa chọn, liên kết theo đúng quy định với Công ty Việt Hân, lập phương án thành lập Công ty TNHH hai thành viên để tiếp tục thực hiện Dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê, chuyển chủ đầu tư và chuyển quyền sử dụng đất khu đất tại số 34,36,42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn D với vốn điều lệ của Công ty TNHH hai thành viênlà 800 tỷ đồng; trong đó Vinafood 2 góp 20, Công ty Việt Hân góp 80%"”

Ngày 10/3/2015, Bộ NN&PTNT có Văn bản số 2039/BNN-QLDN gửi  Thủ tướng Chính phủkiến nghị: Bộ NN&PTNT nhận thấy việc Vinafoof 2 tiếp tục thực hiện phương án sắp xếp lại nhà đất đã được phê duyệt theo Quyết định số 09/2007/TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ và dùng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh để góp vốn với Công ty Việt Hân thành lập Công ty TNHH hai thành viên (trong đó: Tổng công ty Lương thực miền Nam nắm giữ 20% vốn; Công ty TNHH Việt Hân nắm giữ 80% vốn và góp vốn bằng tiền mặt) để chuyển chủ đầu tư, chuyển quyền sử dụng đất, tiếp tục thực hiện Dự án Đầu tư, xây dựng và kinh doanh khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh phù hợp với các quy định hiện hành.

Ngày 15/9/2015, Văn phòng Chính phủ có Công văn bản 1647/TTg-KTN thông báo ý kiến của Thủ tướng Chính phủ cho biết, xét đề nghị của Bộ NN&PTNT (Công văn số 2039/BNQLDN ngày 10/3/2015, Công văn số 5598/BNN-QLDN ngày 14/7/2015), ý kiến Bộ Tài chính (Công văn số 4121/BTC-QLCS ngày 31/3/20150 và UBND TP HCM  (Công văn số 2554/UBND-TM ngày 14/5/2015) và  ý kiến các Phó Thủ tướng tại cuộc họp Thường trực Chính phủ ngày 09 tháng 9 năm 2015 về việc thực hiện phương án sắp xếp lại nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh, Thủ tướng Chính phủ “đồng ý về nguyên tắc thực hiện phương án sắp xếp lại cơ sở nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ đối với cơ sở nhà,  đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh như đề nghị của Bộ NN&PTNT, ý kiến Bộ Tài chính và UBND TP.HCM". 

Theo tinh thần Văn bản 1647/TTg-KTN, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận cho Vinafood 2 được hợp tác với Công ty Việt Hân thành lập Công ty TNHH hai thành viên để chuyển chủ đầu tư, chuyển quyền sử dụng đất, tiếp tục thực hiện Dự án Đầu tư tại khu đất số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh; Công ty TNHH hai thành viên có vốn góp theo tỷ lệ là Vinafood 2 góp 20% vốn bằng tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất của dự án, Công ty Việt Hân góp 80% vốn bằng tiền.

Từ các viện dẫn pháp lý nói trên cho thấy, việc thực hiện dự án đã được thoái sự chấp thuận của các cấp lãnh đạo cấp trên (Thủ tướng Chính phủ, Bộ NN&PTNT).

Hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện

Quá trình thực hiện, Công ty Việt Hân và Vinafood 2 thống nhất lựa chọn Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam là đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất của khu đất tại số 34, 36, 42 Chu Mạnh Trinh. Công ty này là đơn vị được Sở Tài chính TP HCM thuê thực hiện thẩm định giá đất tại thành phố.

Ngày 17/08/2015, Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam phát hành Chứng thư thẩm định giá số Vc 15/08/23/TS xác định giá thị trường khu đất là 704.479.940.000 đồng, trong đó xác định quyền sử dụng đất là 688.312.650.000 đồng (áp dụng cho thời hạn sử dụng đất là 43 năm); công trình xây dựng: 15.749.400.000 đồng; thang máy tải khách đã qua sử dụng: 417.890.000 đồng. Chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng khu đất theo Chứng thư Thẩm định giá số Vc 15/03/97/BĐS ngày 31/3/2015 của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam là 83.303.338.364đồng.

Từ đó, Công ty Việt Hân đề nghị mức giá của khu đất 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh là 730 tỷ đồng trên cơ sở giá thị trường thời điểm đó và tính theo đất sạch đã giải phóng xong toàn bộ mặt bằng khu đất. 

Ngày 21/09/2015, Công ty Việt Hân và Vinafood 2 ký Biên bản thỏa thuận số 07/TCT-VP, thống nhất xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của khu đất số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh theo giá thị trường và đất sạch là 730 tỷ đồng. 

Ngày 29/01/2016, Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp. HCM cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi lần thứ 1, chuyển thành doanh nghiệp Một thành viên vẫn giữ tên cũ là Công ty Việt Hân Sài Gòn và giữ nguyên vốn điều lệ là 800 tỷ đồng.

Sau khi nhận chuyển nhượng, thực tế diện tích đất sạch mà Công ty Việt Hân Sài Gòn được bàn giao là 3.300 m3, còn lại 3000m2 là phần đất của 33 hộ dân đang sinh sống. Theo đó, Công ty Việt Hân phải tự bỏ thêm hàng trăm tỷ để giải phóng 3.000 m2 còn lại. 

Đây cũng là đất thuê 50 năm trả tiền một lần, không phải là đất giao vĩnh viễn.  Đến nay, thời hạn sử dụng đất chỉ còn hơn 30 năm nên phương án kinh doanh sẽ không hiệu quả. 

Ngoài ra, do việc đền bù, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, 33 hộ dân sinh sống trên khu đất mỗi người đòi đền bù một giá khác nhau, không chịu di dời nên Công ty Việt Hân đã tìm đối tác để thoái vốn, sau đó chuyển nhượng ngang giá 99% vốn góp là 792 tỷ đồng trong Công ty Việt Hân Sài Gòn cho bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng.

Sau đó, khi nghe chủ trương của Công ty Việt Hân Sài Gòn về việc hợp khu, hợp khối, tăng tầng cao để mang lại hiệu quả kinh tế nên Công ty Mùa Đông có mong muốn nhận chuyển nhượng vốn góp tại doanh nghiệp này để kêu gọi đầu tư cũng như triển khai thực hiện nên vào năm 2016, bà Hoàng Ngọc Cẩm Hồng chuyển nhượng lại 99% vốn góp từ Công ty Việt Hân Sài Gòn cho Công ty Mùa Đông với giá 1.980 tỷ đồng. Thực tế, bà Hồng chỉ nhận được 794 tỷ đồng, số tiền cón lại sẽ được giải ngân theo các điều khoản chi tiết mà hai bên đã ký. 

Hồ sơ thể hiện, Công ty Mùa Đông chỉ đồng ý mua lại Công ty Việt Hân Sài Gòn với giá 1.980 tỷ đồng với các điều kiện ràng buộc rất khắt khe. 

Cụ thể, bà Hồng phải chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng diện tích đất của 33 hộ dân còn lại (3.000 m2) trong khu vực dự án, cũng như có trách nhiệm thương thảo, mua lại 440 m2 đất của văn phòng đại diện phía Nam (Bộ Nội vụ) tại số 44 Chu Mạnh Trinh và phần diện tích 450 m2 của các hộ dân tại số 46 Chu Mạnh Trinh để tăng tổng diện tích khu đất lên 7.300m2 (Công ty Việt Hân Sài Gòn mới chỉ được bàn giao  3.300m2 đất sạch tại số 34-36, 42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du).

Sau khi giải phóng xong mặt bằng, mua được thêm 1.000m2 đất, bà Hồng có trách nhiệm làm các thủ tục hợp khối cho 3 khu đất này.

Dự án ban đầu là xây dựng văn phòng thương mại, bà Hồng phải chịu trách nhiệm xin điều chỉnh quy hoạch sang xây dựng căn hộ và văn phòng thương mại, nâng chiều cao từ 24 tầng lên 72 tầng. Đây là phương án có cơ sở bởi Sở QH-KT TPHCM đề xuất xem xét công trình này theo hướng là điểm nhấn kiến trúc của phân khu văn hóa lịch sử theo đồ án 930ha của UBND TPHCM với chiều cao trung bình hơn 100m và thấp hơn 350m. 

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, việc Thanh tra Chính phủ kết luận Công ty Việt Hân chuyển nhượng vốn góp tại Việt Hân Sài Gòn cho bà Hồng là 792 tỷ đồng, sau đó bà Hồng chuyển nhượng lại cho Công ty Mùa Đông lên đến 1.980 tỷ đồng là gây thất thoát tài sản Nhà nước là không có cơ sở. Bởi đây là hợp đồng chuyển nhượng có điều kiện. Công ty Việt Hân Sài Gòn chỉ chuyển nhượng được giá cho Công ty Mùa Đông nếu đảm bảo được các điều kiện về mua thêm 1000 m2 đất, giải phóng mặt bằng của 33 hộ dân, thực hiện việc hợp khối và điều chỉnh chiều cao từ 24 lên 72 tầng. 

Ngoài ra, Hội đồng định giá tài sản thường xuyên trong tố tụng hình sự cấp Thành phố đã có kết luận việc chuyển nhượng giữa Vinafood 2 với Công ty Việt Hân là không gây thất thoát tài sản Nhà nước.

Như vậy, việc chuyển nhượng cổ phần từ Công ty Việt Hân Sài Gòn sang cho Công ty Mùa Đông với giá 1.980 tỷ đồng là theo phương phương án kinh doanh mới, cách tính toán khác so với dự án ban đầu, giá trị tính tiền sử dụng đất khi được điều chỉnh chiều cao cũng khác nhau. “Nói đơn giản thế này, giá chuyển nhượng của Công ty Việt Hân Sài Gòn cho Công ty Mùa Đông cũng giống như người đi mua xe nguyên bản và xe độ lại vậy. Cũng chiếc xe G63 nhưng khi độ lại, mạ vàng thì giá bán sẽ khác nhau”, một chuyên gia bất động sản ví von.

Cho đến nay, các điều kiện ràng buộc tại hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty Việt Hân Sài Gòn và Công ty Mùa Đông vẫn chưa được bên chuyển nhượng thực hiện. Tức, việc giải phóng mặt bằng, hợp khối, tăng chiều cao từ 24 tầng lên 72 tầng vẫn chưa được phía bà Hồng triển khai, các phương án nói trên chưa được UBND TP HCM chấp thuận. 

Kết luận từ Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự cấp Thành phố

Tháng 12/2017, Cơ quan Cảnh sát Điều tra - Bộ Công an có Quyết định trưng cầu định giá tài sản khu đất số 34 - 36, 42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du gửi Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự cấp Thành phố. Ngày 17/12/2020, Hội đồng định giá thường xuyên trong tố tụng hình sự cấp Thành phố có Kết luận định giá tài sản (bổ sung) số 8096/KL – HĐĐGTS gửi Cơ quan Cảnh sát Điều tra - Bộ Công an. Kết luận định giá tài sản số 8096 thể hiện, thời điểm tháng 12/2015:Quyền sử dụng đất (thời hạn còn lại 43 năm): 698.994.515.663 đồng; quyền sở hữu công trình xây dựng: 14.524.868.449 đồng; tổng cộng là 713.519.384.162 đồng. 

Trong khi đó, mức giá nhận chuyển nhượng giữa Vinafood 2 và Công ty Việt Hân là 730 tỷ đồng. Ngoài số tiền chính thức này, Công ty Việt Hân phải bỏ thêm hàng trăm tỷ đồng để giải phóng mặt bằng trong tổng số 3.000 m2 đất còn lại chưa được bàn giao.  

Như vậy, tổng chi phí mà Công ty Việt Hân bỏ ra cho thương vụ này lên đến gần 1.000 tỷ đồng, cao hơn nhiều lần so với kết luận định giá số 8096 được Cơ quan Cảnh sát điều tra trưng cầu. 

Được biết, thời điểm 2015, 2016, giá đất tại khu vực quận 2 (nay là Thành phố Thủ Đức) cũng chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2. Hiện nay giá đất tại đây lên đến 200 triệu/m2, có nơi lên 300 triệu/m2. Nếu thời điểm đó, Công ty Việt Hân dùng số tiền đầu tư vào dự án của Vinafood 2 để mua đất tại quận 2 thì hiện nay đã có lợi nhuận khổng lồ.

Do vậy, việc tính toán, so sánh mức giá đất của Vinafood 2 thời điểm 2015 và hiện nay để kết luận là giá thấp, gây thất thoát tài sản Nhà nước là cách so sánh khập khiễng, không phù hợp với quy luật thị trường.